Alvará de construção e reforma

Para construção de edificação nova e/ou reforma com mudanças estruturais, alteração
de fachada ou alteração de área construída na cidade de São Paulo, é necessário obter
um alvará de aprovação do projeto e de construção. São documentos emitidos pela
prefeitura que autorizam a execução da obra.

Decreto 57.776/2017, Lei 16.642/2017, 16.402/ 2016 e a Lei 16.050/2014, são os
principais instrumentos que dispõem sobre os procedimentos para obtenção dos
alvarás de aprovação e construção na cidade de São Paulo. Segundo estes, para obter
os alvarás, é necessário apresentar aos órgãos competentes da prefeitura os projetos
da obra, estes devem ser assinados por um responsável técnico habilitado, além de
outros documentos e informações.
Entre as informações que devem constar nos projetos estão: características do terreno
e do imóvel, como área e dimensões; descrição da obra a ser realizada; especificações
dos materiais a serem utilizados; e plantas, cortes e detalhes da obra. Além disso, é
necessário pagar taxa para obtenção dos alvarás, cujo valor varia de acordo com a área
a ser construída e/ou reformada.

Não há prazo limite para aprovação do projeto e liberação da obra, contudo os artigos
70 e 71 da Lei 16.642/2017 criam uma flexibilidade que possibilita iniciar a obra com os
processos em andamento. Segue textos dos artigos:
“Art. 70. O prazo para a decisão dos pedidos não pode exceder 90 (noventa) dias,
inclusive quando se tratar de recurso.
§ 1o Prazos diferentes podem ser fixados por ato do Executivo, em função da
complexidade da análise do pedido.
§ 2o O curso do prazo fixado no “caput” deste artigo fica suspenso durante a pendência
do atendimento, pelo interessado, das exigências feitas no “comunique-se”.
“Art. 71. Escoado o prazo para a decisão do processo de Alvará de Aprovação, o
interessado pode requerer o Alvará de Execução.
§ 1o Decorridos 30 (trinta) dias contados da data do protocolo do pedido do Alvará de
Execução, caso o processo não tenha sido indeferido, a obra pode ser iniciada, sendo de
inteira responsabilidade do proprietário ou possuidor e profissionais envolvidos a
adequação da obra às posturas municipais.
§ 2o Quando solicitado Alvará de Aprovação e de Execução em conjunto, o prazo para a
decisão é de 120 (cento e vinte) dias.
§ 3o Nos casos de incidência de outorga onerosa, o início da obra fica condicionado à
comprovação de seu pagamento.

• Matrículas do imóvel atualizadas;
• Certidão de regularização do imóvel;
• CPF ou CNPJ do requerente;
• Planta e memorial descritivo da solicitação;
• Anotação de responsabilidade técnica – ART;
• Inscrição municipal do responsável técnico –CCM;
• Entre outros…

A taxa para emissão dos alvarás é cobrada através de valor por unidade e por metro
quadrado, os quais estão disponibilizados no link abaixo. Emolumentos 2023

https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/licenciamento/tabela%20 2023%20-%20janeiro%20(1).pdf

O artigo 22 do Decreto 57776/2017, estabelece prazos distintos para diferentes
situações, conforme descritos abaixo.
Art. 22. O Alvará de Execução para edificação nova, reforma, requalificação e
reconstrução de edificação perderá a validade:
I – caso a obra não tenha sido iniciada, em 2 (dois) anos a contar da data da publicação
do despacho de deferimento do pedido;
II – caso a obra tenha sido iniciada, se permanecer paralisada por período superior a 1
(um) ano.
§ 1o Considera-se início de obra, para fins da contagem do prazo de vigência do Alvará
de Execução, o término das fundações da edificação ou de um dos blocos, sendo que:
I – o interessado poderá comunicar a Prefeitura o término das fundações e o
andamento da obra por meio de registro fotográfico e documental, dentro do prazo de
vigência do Alvará de Execução;
II – a Prefeitura poderá solicitar ao interessado documentação complementar para a
comprovação da validade do Alvará de Execução;
III – caso não adotadas as providências constantes dos incisos I e II deste parágrafo, o
Alvará perderá a validade.
§ 2o O prazo de vigência dos Alvarás de Aprovação e Execução, expedidos em conjunto
ou não, totalizará 4 (quatro) anos.
§ 3o Quando o Alvará de Execução for expedido após o prazo de validade do Alvará de
Aprovação, o prazo de vigência do Alvará de Execução será contado a partir do seu
deferimento.
§ 4o Nos casos de reforma que não envolva novas fundações, considera-se início de
obra o início dos serviços de demolição ou construção.
§ 5o Concluída a superestrutura da edificação, o Alvará de Execução não mais
prescreverá.
§ 6o Concluída a superestrutura de um bloco, o Alvará de Execução não mais
prescreverá para este bloco.

A não obtenção do alvará de aprovação e construção pode acarretar em multas e
paralisação da obra (embargo). Uma vez embargada a construção deverá ser paralisada
e as atividades só poderão ser retomadas após emissão do alvará em definitivo.
Os valores das multas estão disponíveis no Anexo III Integrante do Decreto nº 57.776,
de 7 de julho de 2017.